5月29日，碧桂園控股有限公司(以下簡稱碧桂園)公告宣布，朱榮斌獲委任為公司聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事，這是近年來碧桂園人才擴(kuò)張版圖上的最高級別。此前9天，碧桂園宣布旗下首個純商業(yè)綜合體項(xiàng)目碧桂園空港國際即將推出。業(yè)內(nèi)認(rèn)為兩者之前不無聯(lián)系，這一次，碧桂園轉(zhuǎn)變的不僅是產(chǎn)品面對的客戶群、開發(fā)模式等皮肉，還有這一家族式企業(yè)管理模式的筋骨。

    純商業(yè)項(xiàng)目上月亮相

    5月29日，碧桂園宣布，前廣州富力地產(chǎn)股份有限公司副總裁兼華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌獲委任為公司聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事，即日起生效。

    “在地產(chǎn)圈里，不少職業(yè)經(jīng)理人接到獵頭公司電話中，大部分都涉及到兩家公司，碧桂園就是其一?！敝鞓s斌加入碧桂園的消息，成為不少地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士近日的話題。

    “公司這次招了好幾個總裁，分管設(shè)計(jì)、土地拓展、商業(yè)等不同領(lǐng)域?！眮碜员坦饒@集團(tuán)的相關(guān)人士的說法，印證了業(yè)內(nèi)人士普遍對碧桂園集團(tuán)此舉的解讀，認(rèn)為這一任命或?qū)⑹沟帽坦饒@在城區(qū)中心和商業(yè)地產(chǎn)上有更多作為。信息源:普寧人才網(wǎng)_www.plrcw.cn_雄鷹標(biāo)志

    之前9天，有消息稱碧桂園空港國際即將推出，這是碧桂園近年在酒店業(yè)、商業(yè)綜合類物業(yè)發(fā)展模式中不斷探索之后，首次推出純商業(yè)綜合體項(xiàng)目，華麗轉(zhuǎn)身，角度明顯。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為上述兩事件之間不無聯(lián)系。信息源:普寧招聘網(wǎng)_www.plrcw.cn_雄鷹標(biāo)志

    過往資源顯不足

    “現(xiàn)金流充裕，拿地速度很快，人才急劇擴(kuò)張?！边@是一位來自碧桂園的區(qū)域負(fù)責(zé)人對集團(tuán)現(xiàn)有優(yōu)勢的總結(jié)，然而，來自業(yè)界對于碧桂園開發(fā)中心區(qū)商業(yè)的質(zhì)疑聲也始終不斷。

    “做旅游和別墅，碧桂園的確數(shù)一數(shù)二，但做商業(yè)的人才少之又少。”與碧桂園同樣從佛山走出來的房企銷售總監(jiān)何先生說，以往碧桂園的商業(yè)主要側(cè)重“配套型”，商家的規(guī)模和名氣都不夠?！拔磥硪敫噙M(jìn)入一線城市，甚至市中心，并且做大型商業(yè)，乃至吸客型的大磁鐵商業(yè)，過往資源明顯不足?！?

    或許，正因如此，更容易理解碧桂園集團(tuán)對于包括商業(yè)、設(shè)計(jì)、土地拓展等各個領(lǐng)域更高端人才的“求賢若渴”。

    已開業(yè)酒店36家

    在此之前，碧桂園在商用物業(yè)領(lǐng)域的探索一直都在進(jìn)行。

    其中，酒店業(yè)已經(jīng)步入高速通道。碧桂園2012年報(bào)顯示，過去一年，酒店業(yè)務(wù)收入約9.7億元，同比增長約21.3%，集團(tuán)擁有36間已開業(yè)酒店，并有14間酒店在建設(shè)中。已順利實(shí)現(xiàn)去年“2013年底自有酒店超過50家”的計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來，酒店板塊在集團(tuán)的收益占比還將進(jìn)一步攀升。

    碧桂園省內(nèi)首個城市核心地段商住綜合體―――佛山城市花園在2012年取得了超過13億元的銷售金額，位居整個集團(tuán)去年銷售金額前四的位置。這一項(xiàng)目是碧桂園在2009年末以8.6億元總價拿下的地塊，屬于佛山新城核心位置，總建筑面積達(dá)74萬平方米，是集住宅、酒店、商業(yè)、公寓于一體的城市綜合體項(xiàng)目，一度被業(yè)界稱為“碧桂園進(jìn)城”。

    “未來除了廣州花都的碧桂園空港國際商業(yè)項(xiàng)目之外，廣州的南沙也將有全新的商業(yè)項(xiàng)目?！币晃粊碜员坦饒@的工作人員輕描淡寫地肯定了未來商業(yè)領(lǐng)域的方向，“以后商業(yè)項(xiàng)目的確會不斷增加?！?

    地價優(yōu)勢不再

    近年來，除了蟬聯(lián)廣州市場榜首之外，碧桂園惠東十里銀灘開盤成交30億元，佛山挺進(jìn)市中心，開發(fā)綜合體，馬來西亞項(xiàng)目也開花結(jié)果。早已將“郊區(qū)大盤、低價快銷”模式玩得酣暢淋漓的碧桂園，為何循序漸進(jìn)地進(jìn)城從商？市場或是唯一答案。

    業(yè)界指出，以前利用土地價格的優(yōu)勢，開發(fā)高性價比的住宅讓碧桂園一度成為不少城市的成交大戶。但是，隨著土地成交的透明、規(guī)范，“低成本、規(guī)模化”的擴(kuò)張顯然優(yōu)勢不再。努力告別“城鄉(xiāng)結(jié)合部大盤專業(yè)戶”這一坊間稱謂的背后，恰是企業(yè)在面臨發(fā)展瓶頸時尋求突破。進(jìn)城從商，正是碧桂園不得不跟著市場轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。

    “碧桂園的轉(zhuǎn)變行不行得通？現(xiàn)在還不能妄加定論。”但這次高階人才的引入，碧桂園除了透露出加大商業(yè)布局的跡象，也是這個家族烙印深刻的企業(yè)，在目前市場環(huán)境下，迫切需要轉(zhuǎn)型的思考與探索。

    對話

    地產(chǎn)最終都回歸到金融

    李程房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人

    今年3月從凱德置地深圳來福士項(xiàng)目總經(jīng)理職位上離職的李程即將奔赴新的崗位，在短暫休假即將結(jié)束的時候他接受了南都記者的專訪，聊商業(yè)地產(chǎn)，也聊做商業(yè)地產(chǎn)的公司，他的觀點(diǎn)是地產(chǎn)最后都回歸到做金融。

    南方都市報(bào)：如何看待業(yè)內(nèi)流傳的幾種商業(yè)地產(chǎn)模式，“萬達(dá)本質(zhì)是做房地產(chǎn)的，凱德本質(zhì)是做基金的，華潤本質(zhì)是做商業(yè)的”？

    李程：地產(chǎn)最后都是做金融，所以說那種總結(jié)說商業(yè)地產(chǎn)的幾種模式，我挺反對這種模式說的，成功模式只有一種，那就是管理得好，說萬達(dá)是做房地產(chǎn)的，只是說在這個階段用這種方法奏效。相對而言，凱德模式靠的是品牌和良好的風(fēng)險管控，長期來看會比較好，只看十年都會太短。

    我在凱德學(xué)到了東西，比如國內(nèi)很多人認(rèn)為房地產(chǎn)很難做跨國企業(yè)，因?yàn)橹袊税殃P(guān)系看得太重要，但房地產(chǎn)是一門生意，越來越正規(guī)化的情況下也會是跨國企業(yè)，而說凱德的本質(zhì)是做基金，這是因?yàn)樽鰎 eit s(房地產(chǎn)信托投資基金)。日本和新加坡是在亞洲范圍內(nèi)最早做r e it s的，如果資金的來源沒有打開的話，拿著銀行很高利息的錢去做生意很難做好，就不會用從容的心態(tài)去做好房地產(chǎn)，必然會周期很快，這里面風(fēng)險比較大，運(yùn)氣的成分比較大，這只能算是商業(yè)地產(chǎn)的初級階段。

    南都：中國的商業(yè)地產(chǎn)還處于初級階段？

    李程：可能是吧，整個發(fā)展才多少年？從萬象城開業(yè)到現(xiàn)在全國復(fù)制，萬象城是2004年底開業(yè)的，總共才這么多年頭，財(cái)務(wù)報(bào)表沒有10年的考核都不能說它是賺錢的。本身時間不長，再加上現(xiàn)在在電商、互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，年輕人成長起來的不同的消費(fèi)習(xí)慣，即使前期積累的模式和經(jīng)驗(yàn)，如果沒有很好地思考，沒有從人的需求出發(fā)去做，那么所有的模式和經(jīng)驗(yàn)也是建立在危卵之下、沙丘之上，是很危險的，現(xiàn)在賺錢也不等于未來賺錢。

    像凱德就在形成自己的競爭優(yōu)勢，包括品牌和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，它注重市場，注重對股東的回報(bào)，這也是為什么這個品牌能夠吸引到那么多的reit s愿意將錢給到凱德，因?yàn)檫@個團(tuán)隊(duì)是好的，風(fēng)險是小的，詳細(xì)能夠給到預(yù)期回報(bào)。萬達(dá)的積累還做不到，現(xiàn)在只是快速銷售。而華潤現(xiàn)在也有基金的合作，它會成為凱德的競爭者。

    南都：那么商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么去做？

    李程：做建筑會浪費(fèi)很多資源，尤其是shoppingm all、酒店、商業(yè)建筑更是需要好的空間，因?yàn)檫@些建筑本身具有公共性，因此要對城市有貢獻(xiàn)，不應(yīng)該去亂建，就像南都所提倡的“公民建筑”。可以去瘋狂地復(fù)制，復(fù)制的結(jié)果是生意可以做得很大，但不能保證長期效益。

    做好的建筑，有著更多互動的、創(chuàng)造的和諧的建筑與人的關(guān)系，而不是泥土森林、冷血的建筑，這就需要更多的、更長時間去論證、調(diào)研，去請好的建筑師，去多花時間和金錢在前期設(shè)計(jì)上。萬達(dá)的快能做到嗎？凱德做得相對慢，一個項(xiàng)目5-8年，廣州太古城就更慢了，超過10年了。

    但是你不得不說，這些項(xiàng)目做得很好，很多細(xì)節(jié)你可以看到，比如說衛(wèi)生間里怎么設(shè)計(jì)打掃得更干凈、商場里受傷的可能性怎么會更低，如果不花足夠的時間，而是復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)化的話，這些創(chuàng)新很難做好。我不認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)是可以復(fù)制的，反對像萬科那樣的標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化。我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)是這樣做，但是建筑設(shè)計(jì)一定是個性化的，每一塊地都因?yàn)槭褂谜卟煌灰粯?，所有的建筑都是為人服?wù)的。南都記者王莎莎

    速遞

    萬科前5個月銷售約700億，250億元買了地

    1月份至5月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積604 .8萬平方米，銷售金額701.8億元，同比分別增長25.97%和42.58%.銷售均價也由去年同期的10252元/平方米增至11604元/平方米，增幅達(dá)13.19%.前5個月，萬科共拿地38宗，花費(fèi)地價款250 .14億元，占銷售收入的比例也達(dá)到了35.64%.

    保利前5個月銷售約500億，全年有望實(shí)現(xiàn)1200億

    今年前五個月，保利銷售額已突破500億，其中珠三角地區(qū)銷售額近150億元，武漢、成都等中西部城市的整體銷售額約152億。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在年初時曾提到，2013年銷售額考核目標(biāo)是1000億，爭取實(shí)現(xiàn)1200億。眾多機(jī)構(gòu)也看好保利的這一高速擴(kuò)張，但還是免不了一些擔(dān)憂。相關(guān)分析師指出，保利下半年所推項(xiàng)目中，位于核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目不少，在如今北京、上海以及廣州等地對一線限價政策影響下，這類項(xiàng)目入市將面臨多重挑戰(zhàn)。

    聲音

    企業(yè)賺錢的邏輯也是一個國家財(cái)富的邏輯。當(dāng)大量的財(cái)富來自金融、房地產(chǎn)、壟斷行業(yè)而不是科技創(chuàng)新和制造業(yè)的時候，這種繁榮只是自欺欺人的數(shù)字繁榮而已。―――知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)

    遠(yuǎn)洋、泰禾、紅星、娃哈哈、東方園林……在這個商業(yè)地產(chǎn)沸騰的年代，做10個、8個綜合體都不好意思說，而且大都以己落后并己換代的萬達(dá)廣場模式為藍(lán)本!泡沫刺破傳導(dǎo)鏈：購物中心→商業(yè)地產(chǎn)→房市泡沫→資產(chǎn)蒸發(fā)。―――蘭德咨詢總裁宋延慶
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