該怎么說(shuō)呢? 如果無(wú)本創(chuàng)業(yè), 又是在房地產(chǎn)方面, 而且是在美國(guó)有點(diǎn)逆水行舟的感覺(jué)?
我在美國(guó)這幾年談?wù)勎业母惺埽?br />
1. 美國(guó)加息還沒(méi)有結(jié)束, 房產(chǎn)供大于需會(huì)加劇;
2. 美國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是: 由東到西,逐步傳遞. 現(xiàn)在美國(guó)東部的房產(chǎn)調(diào)整幅度開(kāi)始加大了.
3. 創(chuàng)業(yè)的第一個(gè)階段是快速資金積累過(guò)程, 作房地產(chǎn),如果不把握機(jī)會(huì)的話(huà), 很難做到快速資金積累, 很有可能你們會(huì)陷入脫不了身
先向大家介紹一下我自己吧。我是一個(gè)女生，今年23歲。2001年我19歲的時(shí)候一個(gè)人來(lái)到美國(guó)讀書(shū)，去年（2005）年從美國(guó)的一所大學(xué)畢業(yè)。說(shuō)到我在美國(guó)讀大學(xué)，可能好多人要向我家里一定有很多錢(qián)，其實(shí)我的家庭情況一般，父母都是工薪階層，雖然吃喝不愁，但也完全沒(méi)有達(dá)到可以花100萬(wàn)把女兒送到美國(guó)讀書(shū)的程度。我來(lái)美國(guó)讀大學(xué)是靠全額獎(jiǎng)學(xué)金的?？傊胰ツ甑仔列量嗫嗨哪臧汛髮W(xué)讀完，靠獎(jiǎng)學(xué)金和假期打工吃飯生活沒(méi)有問(wèn)題，但是沒(méi)有積蓄。畢業(yè)前也正兒八經(jīng)參加了一些面試，但是還是很迷茫，不知道到底想干什么，也覺(jué)得不甘心老老實(shí)實(shí)找一份工作到老退休。這個(gè)時(shí)候我親愛(ài)的爸爸給我從國(guó)內(nèi)寄了兩本“富爸爸叢書(shū)”，開(kāi)始的時(shí)候我放在那里也沒(méi)怎么看，但有一天晚上我拿起了一本“富爸爸年輕退休”，越讀越激動(dòng)?，F(xiàn)在不記得具體里面講的東西了，總之關(guān)于“現(xiàn)金流”，“資產(chǎn)=能夠帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)”，“杠桿效應(yīng)”讓我覺(jué)得十分震撼。覺(jué)得自己第一次看到一個(gè)未曾接觸過(guò)的世界。世界真的有兩個(gè)，一個(gè)是富人的世界，一個(gè)是窮人的世界。在現(xiàn)今的世界里面，覺(jué)得這種區(qū)別的并不是出身，你現(xiàn)在有多少錢(qián)，而是你的頭腦。我不否定如果家里本來(lái)很有錢(qián)，創(chuàng)業(yè)之初要容易得多，但是對(duì)不無(wú)錢(qián)無(wú)背景的人，仍然是有可能的。
我很快就把這本書(shū)里的主意告訴我當(dāng)時(shí)的男朋友。我男朋友跟我同歲，當(dāng)時(shí)比我早半年大學(xué)畢業(yè)。我們交往了大概兩年了。說(shuō)說(shuō)我的男朋友。他從小的家庭經(jīng)濟(jì)狀況不好，可是人非常樂(lè)觀實(shí)在。從高中開(kāi)始就自己掙錢(qián)，在美國(guó)上大學(xué)的時(shí)候是在學(xué)校作一份全職工作(每周40小時(shí))同時(shí)也是全時(shí)學(xué)生。最為難能可貴的是在這種很艱難的情況下他始終是個(gè)充滿(mǎn)樂(lè)觀的人，經(jīng)常幫助別人，對(duì)生活充滿(mǎn)信心。我在大學(xué)的時(shí)候也遇見(jiàn)過(guò)幾個(gè)比他有錢(qián)的人，但是我始終覺(jué)得他是最好的，就一直交往了2年多。我要畢業(yè)的時(shí)候他已經(jīng)工作工作半年了，他是學(xué)電腦的，工資屬于大學(xué)畢業(yè)生的一般水平。因?yàn)樗獡Q讀大學(xué)的貸款，所以還沒(méi)存什么錢(qián)。
話(huà)說(shuō)回來(lái)，我跟他講了書(shū)上的觀點(diǎn)，本來(lái)以為他聽(tīng)聽(tīng)就算了，沒(méi)想到他十分感興趣。所以我們就去書(shū)店買(mǎi)了富爸爸叢書(shū)里面其他的幾本一起學(xué)習(xí)。兩個(gè)人一合計(jì)，堅(jiān)定了共同創(chuàng)業(yè)的決心。我們覺(jué)得兩個(gè)人的頭腦都不算苯，加在一起更好，而且十分年輕，能苦中作樂(lè)。沒(méi)有什么阻礙我們的。大多數(shù)人不想創(chuàng)業(yè)其實(shí)是不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不愿意進(jìn)入位置的領(lǐng)域，怕出錯(cuò)。但是我們覺(jué)得“許多人一生最大的錯(cuò)誤就是從不犯錯(cuò)?！币簧记蟀捕?，其實(shí)也好。但是我這個(gè)人想做什么就從來(lái)不只是看看想想而已，我一定要盡自己最大的努力去做到。大家創(chuàng)業(yè)的時(shí)候肯定有很多懷疑自己的時(shí)候，但是我以前記得一句話(huà)，永遠(yuǎn)不要自己說(shuō)自己不行，讓別人否定你，一定不要自己否定自己。這個(gè)時(shí)候我做了一個(gè)重大決定，反正工作還沒(méi)找到，干脆就不找全職工作了。他的工資節(jié)省一點(diǎn)夠兩個(gè)人吃飯了。（雖然現(xiàn)在我還是找了一份兼職工作補(bǔ)貼家用）。
所以我十二月一畢業(yè)，我們就一起在我們住的州注冊(cè)了一家公司。在美國(guó)注冊(cè)公司很容易，不要注冊(cè)資金（也可能要，我記不清了，反正即使要也只是幾十塊錢(qián)），注冊(cè)費(fèi)好像是兩百多。我們?cè)诰W(wǎng)上注冊(cè)的，過(guò)了半個(gè)月左右州政府就給你寄一個(gè)包裹來(lái)，里面有證明什么的，我們的公司就算注冊(cè)好了。公司辦公室地址就是我們租的地方的地址。
其實(shí)說(shuō)句老實(shí)話(huà)，這個(gè)時(shí)候注冊(cè)公司也沒(méi)什么必要。開(kāi)始的時(shí)候貸款什么的都以個(gè)人名義，我們注冊(cè)一個(gè)公司只是為了給自己鼓鼓勁。畢竟有個(gè)注冊(cè)了的公司，在心理上還是有鼓勵(lì)作用。和我們一起注冊(cè)公司的還有另外一個(gè)合伙人，他是我男朋友的一個(gè)朋友。他快四十的樣子吧。我男朋友家庭情況不好，這個(gè)人在我男朋友小的時(shí)候經(jīng)常幫他，帶他出去玩什么的。屬于長(zhǎng)輩類(lèi)型的朋友。他有一份比較穩(wěn)定的工作，但是他前幾年破過(guò)產(chǎn)。好像在美國(guó)破產(chǎn)比在中國(guó)普遍，但也不是什么好事。他從年輕的時(shí)候就想創(chuàng)業(yè)，但是一直沒(méi)有動(dòng)力?，F(xiàn)在我們開(kāi)始創(chuàng)業(yè)他也覺(jué)得入伙。他這個(gè)人屬于做什么事情都小心翼翼的人，一有風(fēng)吹草動(dòng)就緊張，所以有他參加我們做事也可以有個(gè)保守的人參考一下。
我好像廢話(huà)比較多呀，說(shuō)了這么久都還沒(méi)說(shuō)到底我們想做什么生意。我知道這里有多少人看過(guò)“富爸爸叢書(shū)”，沒(méi)看過(guò)的人我來(lái)說(shuō)一下大概內(nèi)容，大家沒(méi)看過(guò)也不用去看了。富爸爸叢書(shū)的初級(jí)階段是討論一個(gè)財(cái)務(wù)自由的問(wèn)題。
比如你一個(gè)月的工資是5000塊，你吃飯，住房，生活，朋友結(jié)婚送禮，買(mǎi)dvd每個(gè)月花去4500塊。在這種情況下面，你的財(cái)務(wù)是不自由的，因?yàn)槿绻阋坏┩Ｖ古ぷ鳎憔蜎](méi)錢(qián)花費(fèi)了。所謂財(cái)務(wù)自由，就是你每個(gè)月不用上班（或者要工作一小段時(shí)間）也可以有4500塊供你花費(fèi)?？赡苡腥擞X(jué)得這怎么可能呢？事實(shí)上這是可能的，這種你不工作也可以?huà)赍X(qián)的收入叫做被動(dòng)收入。被動(dòng)收入的來(lái)源有三大類(lèi)：出租房產(chǎn)的收入，也就是說(shuō)把房子租出去，房客每個(gè)月給你交錢(qián)，你只管每個(gè)月收錢(qián)；你的企業(yè)的收入，但是你不插手；你的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收入，比如你寫(xiě)了一本十分暢銷(xiāo)的書(shū)，之后n年每次重印都付給你錢(qián)，或者你發(fā)明了軟件等等。
我們第一步要做的就是出租房產(chǎn)的生意。多么美好的藍(lán)圖，可是沒(méi)有錢(qián)怎么買(mǎi)房子出租。
遇山開(kāi)路，遇水架橋，所以沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房子就不做房地產(chǎn)了嗎？窮人看見(jiàn)一個(gè)東西總說(shuō)“我買(mǎi)不起”，有創(chuàng)業(yè)精神的人問(wèn)“我用什么辦法買(mǎi)得起。”
12月我們天天都看很多房子的報(bào)價(jià)，了解附近小市場(chǎng)的租房市場(chǎng)，比如房客的來(lái)源，附近的就業(yè)情況，房租價(jià)格等等。我天天跑書(shū)店，書(shū)店里的關(guān)于房地產(chǎn)的書(shū)都基本上被我看了個(gè)遍?？墒呛线m的房子一直都沒(méi)有找到。我們住的地方是一個(gè)大城市的郊區(qū)，房間偏高。如果向銀行貸款買(mǎi)房子，每個(gè)月要交月供。而本地的每月的平均房租價(jià)格比月供要少。所以完全沒(méi)有錢(qián)賺。
附近的房子兩間臥室，兩間衛(wèi)生間的兩層普通郊區(qū)獨(dú)棟小樓的售價(jià)一般在45萬(wàn)到55萬(wàn)之間。每個(gè)月的月供在3000塊錢(qián)左右。但是能租的價(jià)格達(dá)不到3000塊/月。
這個(gè)時(shí)候一件事情突然發(fā)生，使我們的找房計(jì)劃中斷了。這件事情就是我當(dāng)時(shí)的男朋友在圣誕節(jié)的時(shí)候求婚了。我們當(dāng)時(shí)在一個(gè)冰凍了湖上走，他突然單膝跪下，拿出一顆戒指。我們?cè)诿绹?guó)也沒(méi)有什么親人，所以訂婚以后不久，我們就請(qǐng)政府的婚禮官員，一個(gè)胖胖的老頭子星期天到我們家里來(lái)，一番“你愿不愿意”之后結(jié)婚了。 跑題了，所以訂婚后結(jié)婚前都沒(méi)有什么心思看房子了。結(jié)婚當(dāng)天老頭子走了以后我無(wú)意在網(wǎng)上看看我們住的州其他地方的房子。真是不看不知道，一看嚇一跳。其他地方的房子不要太便宜呀。才明白過(guò)來(lái)大城市旁邊的房子有多貴。這里一棟普通家庭住的小樓要45-55萬(wàn)。其實(shí)我們這里還不是最貴的，加州那邊一棟要70-80萬(wàn)，更不用提紐約了。猜猜看小一點(diǎn)的地方房子多少錢(qián)，我都不敢相信，15萬(wàn)塊錢(qián)就可以買(mǎi)一個(gè)兩間臥室的小樓。
我和丈夫商量，可能以前我們以前的方向不對(duì)。應(yīng)該先看看小城市的市場(chǎng)，起步要容易一些。
很快，一個(gè)代售的房子引起了我們的興趣。這棟兩間臥室，一個(gè)衛(wèi)生間的房子要價(jià)11萬(wàn)5千塊錢(qián)。房子在一所私立大學(xué)的旁邊，美國(guó)的大學(xué)沒(méi)有圍墻，這棟房子幾乎就在學(xué)校的校園。離住教學(xué)樓走路大概就是5分鐘。美國(guó)大學(xué)雖然有一部分宿舍提供給學(xué)生，但是都不夠。許多學(xué)生都要在校園附近自己租房子住。既然房子就在校園邊上，應(yīng)該不愁租不出去。我們了解了當(dāng)?shù)氐姆孔鈨r(jià)格，大概在800-1000塊。不過(guò)我們還是不放心，所以要探探情況才行。我印了一些傳單”離學(xué)校步行五分鐘。兩臥兩衛(wèi)。月租780“，上面還留了我的電話(huà)號(hào)碼。當(dāng)然，這個(gè)廣告是假?gòu)V告，我們根本就沒(méi)有房子可租，只是貼來(lái)探聽(tīng)情況的。我跑到大學(xué)里在他們圖書(shū)館，食堂，學(xué)生中心的布告欄里都貼了廣告。我想如果貼出去幾天沒(méi)有人打電話(huà)的話(huà)，這里租房的需求就不高。可是沒(méi)想到，傳單貼出去的當(dāng)天晚上，電話(huà)就開(kāi)始響了。我按事先想好的，告訴打電話(huà)有興趣租房的人房子已經(jīng)租出去了，但是留下了他的聯(lián)系方法，以后如果有另外的房子會(huì)聯(lián)系他。在之后的幾天里，我的手機(jī)都要被打爆了。每天都有七八個(gè)人打電話(huà)來(lái)詢(xún)問(wèn)情況。我問(wèn)他們對(duì)房?jī)r(jià)有什么想法，大家都表示愿意接受，甚至有人說(shuō)他可以再多出一點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)房子到底有沒(méi)有需求的問(wèn)題算是被解答了：不但有，而且大大的有。
那么下面一個(gè)問(wèn)題，怎么能把房子買(mǎi)下來(lái)。不要忘了，我沒(méi)有錢(qián)。
我沒(méi)錢(qián)沒(méi)有關(guān)系，買(mǎi)房子又不一定是要自己的錢(qián)?？梢杂脛e人的錢(qián)呀。比如我可以去搶銀行?？墒俏业男禄槔瞎柚沽宋遥禄檠酄柕娜屻y行多危險(xiǎn)，要是進(jìn)去了不是很不值得嗎？大好的青春就從此黯淡了。所以不能搶銀行，雖然銀行很有錢(qián)。那么那么，我可以借呀。找誰(shuí)借？我在美國(guó)舉目無(wú)親，認(rèn)識(shí)的人也沒(méi)有什么富豪，很失敗呀。剛才不是說(shuō)過(guò)銀行有錢(qián)嗎，所以找銀行借去。在美國(guó)有一種三歲小朋友都知道的貸款，叫做房屋貸款。我三歲時(shí)不在美國(guó)，所以我是公司成立以后躲在書(shū)店里不給錢(qián)看書(shū)23歲才知道的。十分羞愧，但是好歹是知道了，晚了20年，但為時(shí)未晚。美國(guó)人買(mǎi)房子一般都是貸款買(mǎi)，基本上沒(méi)有人拿全款買(mǎi)房子。我以前大學(xué)在紐約市實(shí)習(xí)的時(shí)候跟人家閑聊，有人說(shuō)美國(guó)人從來(lái)買(mǎi)房子都是貸款，首付5%-20%。可是近些年，國(guó)內(nèi)有些有錢(qián)人的孩子來(lái)到美國(guó)，來(lái)了就找代理人買(mǎi)房子呀?？戳朔孔佑X(jué)得不錯(cuò)，問(wèn)了價(jià)錢(qián)。皮箱一開(kāi)全付現(xiàn)款。嚇得代理人，幾十年都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，好像是黑幫分子現(xiàn)金交易呀。
我們跟賣(mài)房子的人聯(lián)系，那個(gè)家伙還比較好說(shuō)話(huà)，他很老實(shí)的說(shuō)還沒(méi)有人要買(mǎi)這個(gè)房子。我們說(shuō)，我們貸款來(lái)買(mǎi)這個(gè)房子。他說(shuō)好，那我等著。
我們就去聯(lián)系房屋貸款，現(xiàn)在看來(lái)是多么簡(jiǎn)單的一件事情，可是那個(gè)時(shí)候我們完全沒(méi)有頭緒，不認(rèn)識(shí)任何貸款人。東聯(lián)系，西聯(lián)系，都帶不到。我那個(gè)著急呀。記得有一天我早晨醒來(lái)發(fā)現(xiàn)自己發(fā)燒，嗓子痛。我老公讓我好好休息，這一天不要考慮貸款的事情，睡覺(jué)。
可是你們說(shuō)我哪里能誰(shuí)？他上班一走我就爬起來(lái)，在沙發(fā)上捂著毯子打電話(huà)（網(wǎng)上找的銀行房屋貸款電話(huà)名單）。好多人都說(shuō)不行，或者利息太高。我開(kāi)始很難過(guò)，后來(lái)就麻木了。一個(gè)人說(shuō)不行，我就給下一個(gè)人打。結(jié)果掙扎著打了一天電話(huà)一個(gè)貸款都沒(méi)找到。晚上就倒下了，發(fā)高燒，做夢(mèng)還在貸款。
現(xiàn)在我在這里回憶，才發(fā)現(xiàn)如果我當(dāng)時(shí)不做著第一筆交易，有多少東西我學(xué)不到。經(jīng)驗(yàn)，信心，認(rèn)識(shí)的人，省略號(hào)。我們當(dāng)時(shí)是橫著一條完全不賺錢(qián)，當(dāng)交學(xué)費(fèi)的想法做的。其實(shí)我覺(jué)得創(chuàng)業(yè)起步的最好方法就是“干起來(lái)”。光在外面看，越看越糊涂，自己嚇自己，最后什么事情也做不成。我也不是說(shuō)如果你想開(kāi)餐館，第二天就在宿舍區(qū)門(mén)口搭起小攤自己開(kāi)始買(mǎi)面，進(jìn)入你感興趣的領(lǐng)域有很多方法。你可以不開(kāi)張下面條，但是你可以去找家餐館工作，甚至幫工亞。幫工的時(shí)候多張個(gè)心眼，可以學(xué)好多進(jìn)貨渠道，客源，省略號(hào)，得東西。你隔岸觀火一年也不一定學(xué)那么多，永遠(yuǎn)是外行。小孩要先學(xué)會(huì)爬，才會(huì)走，我要是爬都不爬就米有希望了。
又扯遠(yuǎn)了。說(shuō)回房子的事情。房子的售價(jià)是11萬(wàn)5千塊錢(qián)，房主說(shuō)他的這個(gè)房子其實(shí)值14萬(wàn)左右。他們?nèi)乙峒业赖驴怂_斯州區(qū)，要賣(mài)了這棟房子，在德克薩斯州買(mǎi)新房子。所以他便宜幾萬(wàn)塊錢(qián)趕快賣(mài)掉搬走。我找到一個(gè)網(wǎng)站，輸入美國(guó)任何房子的地址，網(wǎng)站可以告訴你方圓幾公里內(nèi)過(guò)去一年賣(mài)掉的房子的成交價(jià)格。本來(lái)查一次要交2塊錢(qián)，但我略施小計(jì)此次免費(fèi)查，哈哈。我去查，當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域的同類(lèi)型房子真的都賣(mài)到14萬(wàn)左右。我有聯(lián)系當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，表示有興趣看看市場(chǎng)上的房子。結(jié)果同類(lèi)房子的報(bào)價(jià)都在15萬(wàn)左右。到此為止，房客的來(lái)源，房子的價(jià)格都基本得到肯定?？墒牵墒?，還是沒(méi)有買(mǎi)房子的錢(qián)。
我老公又聯(lián)系了好幾個(gè)本來(lái)很有希望的貸款人，結(jié)果最后都被拒絕了。5555。不知道大家看到這個(gè)版里的一篇“上帝不會(huì)辜負(fù)每一個(gè)有夢(mèng)的孩子”，強(qiáng)烈推薦（肯定有人又要說(shuō)我是他的托）。我很喜歡這個(gè)題目，有的時(shí)候事情就是這樣的。只要你不斷努力，有的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)意想不到的“奇跡”幫助你成就夢(mèng)想。當(dāng)然奇跡不是每次都出現(xiàn)，但是你要是不努力肯定不會(huì)出現(xiàn)。就在山窮水復(fù)疑無(wú)路的時(shí)候，柳岸出現(xiàn)了。找到柳岸得指路人大家猜猜是誰(shuí)？指路人居然是，居然是房主大人。我們跟房主聯(lián)系，說(shuō)“錢(qián)還沒(méi)待到?！?br />
房主說(shuō)“我以前買(mǎi)這棟房子的時(shí)候貸款也找了好多人。最后有個(gè)貸款公司把錢(qián)貸給我了。他們的風(fēng)格比較大膽。我去找找看還有沒(méi)有他的聯(lián)系方法?！?br />
第二天拿到聯(lián)系方法，三天后就得到了貸款同意書(shū)。萬(wàn)事大吉？沒(méi)有。
貸款按照美國(guó)的慣例，是95%貸款，就是說(shuō)你首付房?jī)r(jià)5%，貸款房?jī)r(jià)95%。11萬(wàn)5千的5%是5750塊，要是我們有點(diǎn)錢(qián)，5千多塊算什么。可是，我們一千塊錢(qián)都沒(méi)有。這件事情算吹了嗎？沒(méi)有，因?yàn)槲覀冞€有腦子可以想辦法。
我們找到房主，再跟他談。貸款不是95%嗎？他一口咬定不放松的價(jià)錢(qián)是11萬(wàn)5千塊錢(qián)。那么我們?cè)诤贤蠈?xiě)售價(jià)12萬(wàn)，那么12萬(wàn)的95%不就是他要的11萬(wàn)5千（其實(shí)是11萬(wàn)4千）了嗎？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)房產(chǎn)交接的時(shí)候，貸款人付售價(jià)的95%，貸款人是不管買(mǎi)主是不是真的給了賣(mài)主5%。他只管售價(jià)，他的貸款比率，賣(mài)主同意成交就算成交了。當(dāng)然具體操作上比較麻煩，但簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是這個(gè)樣子的。（有些貸款人是要確認(rèn)5%是不是在買(mǎi)主的賬戶(hù)里，但是也不管最后這個(gè)錢(qián)是不是給賣(mài)主了。我用的這個(gè)貸款人不管。)
可是新問(wèn)題又來(lái)了，房產(chǎn)交接的時(shí)候要各種各樣的交接費(fèi)：下一年的房屋保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，賣(mài)房稅，請(qǐng)律師的錢(qián)，房屋檢查費(fèi)等等等。一共要好幾千塊錢(qián)。一般都是買(mǎi)方來(lái)出。但是也由賣(mài)方出的先例。其實(shí)賣(mài)方并不真掏腰包出這個(gè)錢(qián)，只是他賣(mài)房所得利潤(rùn)里面少這么些錢(qián)。我們游說(shuō)賣(mài)主，讓他來(lái)出這個(gè)錢(qián) 。他拒絕了。那我們也沒(méi)有辦法。合同撤回，開(kāi)始找下一處房產(chǎn)。
結(jié)果合同吹了一個(gè)星期以后，峰回路轉(zhuǎn)，買(mǎi)主打電話(huà)來(lái)，問(wèn)我們還買(mǎi)不買(mǎi)這個(gè)房子。因?yàn)樗拮右呀?jīng)搬去得克薩斯了，住在朋友家。他無(wú)心戀戰(zhàn)，趕快賣(mài)了房子過(guò)去買(mǎi)房子搬家。
幾通傳真合同簽了。然后我們請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)檢查房產(chǎn)，雖然我們已經(jīng)去看不好幾次了，但畢竟是外行，只能看表面的東西。專(zhuān)業(yè)房檢人員身手不凡，可以透過(guò)現(xiàn)象看表面。房子結(jié)構(gòu)有沒(méi)有問(wèn)題，電路，水管，墻體，有沒(méi)有白蟻，地基好不好。檢查完出報(bào)告，房子一切良好。兩個(gè)星期以后，房產(chǎn)交接。地契換到我老公名下，該付的錢(qián)付清。我們正式成為房主。萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步走完了。
下面一步就是把房子盡快租出去。十分有意思，學(xué)到很多東西。
房子是一個(gè)星期五完成交接的，星期六開(kāi)始我們就開(kāi)始修整房子。休整房子有幾個(gè)目的，首先修整以后可以提高一點(diǎn)房?jī)r(jià)，第二是提高房子的價(jià)值。不要小看修整房子對(duì)房子價(jià)格的影響。新地毯和廚房設(shè)備就可以使房?jī)r(jià)至少提升一萬(wàn)。其實(shí)美國(guó)有好多人貸款低價(jià)買(mǎi)進(jìn)年久失修的房子（基本結(jié)構(gòu)要沒(méi)有問(wèn)題），然后投入4-10萬(wàn)元用1-3個(gè)月時(shí)間全套翻修，然后以高出買(mǎi)入價(jià)格20-30萬(wàn)的價(jià)格出售。我們翻修的預(yù)算小得多，大概3000元左右，也不是以立刻高價(jià)拋售為目的。關(guān)于翻修資金的問(wèn)題我早就找到辦法。美國(guó)有一家大型家庭裝飾器材連鎖店提供一種賒賬卡，我申請(qǐng)了一個(gè)，可以賒賬3000塊。賒賬以后每個(gè)月還錢(qián)，好像信用卡一樣，沒(méi)有限期，每月最低還款限額很低，大概20-30塊。當(dāng)然你愿意早把錢(qián)還晚也沒(méi)有問(wèn)題。
我們花了2800元，兩個(gè)周末的時(shí)間把房子弄得煥然一新。這是我覺(jué)得最有成就感的一部分了。本來(lái)房間現(xiàn)在舊，暗淡。裝完以后好像新的公寓一樣。首先是換地毯。原來(lái)的舊地毯顏色是棕色，如果地毯用深色會(huì)顯得房間壓抑，小。我們把地毯換成米黃米黃的一種顏色，首先亮，而且這種顏色雖然淺，但不顯臟。有點(diǎn)什么灰塵，土都不會(huì)覺(jué)得。換地毯不用我們操心，是裝修店提供配套安裝。然后我們把墻全部刷了一遍。百葉窗全部換成新的，門(mén)和門(mén)鎖，電插頭版，冰箱，爐子都換了新的。大家不要以為這些要花多少錢(qián)，其實(shí)花錢(qián)最多的就是地毯，百葉窗嚇我一大跳，基本的白色款才4，5塊錢(qián)一個(gè)。插頭版什么的就幾分錢(qián)一個(gè)。但給房子帶來(lái)的變化十分驚人。我們都沒(méi)有修正過(guò)房子，但是邊弄邊學(xué)居然學(xué)得很快。買(mǎi)了一個(gè)刷墻機(jī)，十多分鐘就可以刷完一個(gè)房子。我竟然學(xué)會(huì)了安門(mén)鎖，安百葉窗等等不可思議的事情。哈哈。男生們肯定笑死我了，但是這些事情對(duì)于我來(lái)說(shuō)就好像是修電腦一樣。
裝修期間，我們修邀請(qǐng)工人來(lái)?yè)Q一個(gè)臥式的門(mén)。那個(gè)門(mén)的門(mén)框是很老式的，需要改造?？墒俏覀?cè)诋?dāng)?shù)赜胁徽J(rèn)識(shí)工匠。有天經(jīng)過(guò)附近街道的時(shí)候看見(jiàn)有一家正在大張旗鼓的裝修改造一棟三層的小樓，我們就停車(chē)問(wèn)他們有沒(méi)有工匠我們可以請(qǐng)。結(jié)果沒(méi)想到，主持裝修的正是當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)房地產(chǎn)商。我們就跟他聊起來(lái)，說(shuō)我們?cè)诟浇I(mǎi)了一棟房子，做出組。他趕快問(wèn)在哪里。我們就帶他來(lái)看。沒(méi)想到這個(gè)人看的痛心疾首。原來(lái)這個(gè)人在當(dāng)?shù)刈龊芏喾康禺a(chǎn)方面的事情，我們小房子對(duì)面的三棟三層樓新式小樓就是他把地皮買(mǎi)下來(lái)，修樓，賣(mài)出去的。他還帶我們?nèi)タ戳怂膭e的房子。他早就想在我們買(mǎi)的房子附近買(mǎi)一塊地皮，因?yàn)榈囟伪容^好?？墒且恢睕](méi)有房主賣(mài)房子。他上個(gè)月帶全家出去旅游了，結(jié)果竟讓我們把這個(gè)房子在他眼皮底下買(mǎi)走了。他說(shuō)“你們以后什么時(shí)候要賣(mài)這個(gè)房子了，一定要第一個(gè)讓我知道，我很想買(mǎi)。”他給我們介紹了一個(gè)修門(mén)的人，還順帶把馬桶換了一個(gè)新的。 在修房子的時(shí)候，我們?cè)诋?dāng)?shù)氐膱?bào)紙上登了一則租房廣告（這次是真的了）。很有意思的事，這張報(bào)紙較小鎮(zhèn)先驅(qū)報(bào)。小鎮(zhèn)還有先驅(qū)呀，呵呵。報(bào)上的內(nèi)容也很有意思，里面有一份上星期本鎮(zhèn)警察局記錄。上面的都是什么某學(xué)生酒后上房頂,有人進(jìn)餐館吃飯后沒(méi)付錢(qián)呀，某某接有人打電話(huà)叫救護(hù)車(chē)呀。要是有誰(shuí)上了房頂都可以見(jiàn)報(bào)，可見(jiàn)此處天下太平的樣子。我們登廣告兩星期（每周出一份報(bào)），價(jià)格40塊。
廣告一登出去，盛況空前。我即使是單身的時(shí)候也沒(méi)有一天之內(nèi)接到這么多電話(huà)。哈哈。我們見(jiàn)到的那個(gè)房產(chǎn)商就告訴我們，此地出租房屋短缺，果不其然。而且詢(xún)問(wèn)電話(huà)都十分焦急，一副恨不得第二天就想搬進(jìn)來(lái)的樣子。其中一個(gè)剛剛從外州來(lái)旁邊那所私立大學(xué)工作的人，已經(jīng)帶著她的女兒在旅館了住了兩個(gè)星期了都還沒(méi)有找到房子。我們房子當(dāng)時(shí)還沒(méi)有弄完，所以只好告訴他們弄完了馬上給你們聯(lián)系看房。
下面一個(gè)問(wèn)題就是，房子應(yīng)該租給誰(shuí)？不要笑，這是個(gè)很?chē)?yán)肅的問(wèn)題。房東最怕什么？房子著火，但是我的房子已經(jīng)買(mǎi)了火災(zāi)保險(xiǎn)了，所以不怕。那怕什么？怕房客不交錢(qián)。讓一個(gè)人搬進(jìn)來(lái)很容易，把一個(gè)不好的房客趕出去可就麻煩了。在美國(guó)，如果一個(gè)方可不交錢(qián)，你上法庭，最后把房客趕走可能要3個(gè)月的時(shí)間，說(shuō)不定最后還把你的房子弄得一團(tuán)糟，走了以后你還要重新裝，重新找人。所以萬(wàn)不可馬虎。我把我的經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出來(lái)，還很不完善，我覺(jué)得這些經(jīng)驗(yàn)在國(guó)內(nèi)有用。如果有租房經(jīng)驗(yàn)的歡迎給我建議。
我剛才說(shuō)房客不交錢(qián)，忘了說(shuō)最大的一個(gè)問(wèn)題，房客不交錢(qián)，你趕他走再找房客的三，四個(gè)月房屋貸款的月供怎么交。
我如果開(kāi)個(gè)工廠(chǎng)，里面有臺(tái)很貴的機(jī)器，我肯定不會(huì)隨隨便便找個(gè)人就去管這個(gè)機(jī)器。我的房子就是我的機(jī)器，也很貴，我要睜大眼睛，選男朋友一樣選房客。
我覺(jué)得找好房客的第一步是要把房子的地方選好。要選個(gè)招好人的地方。當(dāng)然我的房子已經(jīng)買(mǎi)了，說(shuō)這個(gè)是馬后放炮。
我選房客用了三個(gè)步驟：
1。申請(qǐng)
2。面試
3。簽合同
好像找工作一樣。我本來(lái)以為這樣找房客估計(jì)一半人就嚇跑了，不知道有沒(méi)有嚇跑，但是后來(lái)還是有很多人很多人來(lái)申請(qǐng)。嚇跑了就算了，那些嚇跑的人怕什么呢？我不想知道，也不想他們來(lái)租我的房子。可是如果有人比較有個(gè)性，比較拽，不想申請(qǐng)，面試，聽(tīng)你解釋合同呢？那你最好也不要把房子租給他。因?yàn)樗F(xiàn)在很拽得不填申請(qǐng)，不面試，也后他也會(huì)很拽的不給你交錢(qián)。
申請(qǐng)書(shū)里面我首先要申請(qǐng)人填基本信息，名字，社會(huì)安全號(hào)碼，住址。填這個(gè)是為了可以查他們的信用記錄。房東查租房申請(qǐng)人的信用記錄是完全合法的，也是公寓出租的常規(guī)。我在有興趣的人第一次打電話(huà)問(wèn)房子情況的時(shí)候就明確告訴他們我要查他們的信用記錄和核實(shí)他們的工作收入。那些對(duì)此支支吾吾的人多半信用不好，或者是不想如實(shí)填寫(xiě)收入。如果一個(gè)人的信用記錄良好，工作穩(wěn)定是不會(huì)介意的。
然后下面是工作單位，老板的名字電話(huà)，收入，工作了多久。
我老公挨個(gè)打電話(huà)去核實(shí)這個(gè)公司是不是真有這個(gè)人。告訴他們某某某在向我們租房子，我們想查實(shí)一下他/她卻是在那里工作。我們一般不核實(shí)收入，因?yàn)槔习逡膊缓迷陔娫?huà)里給一個(gè)沒(méi)見(jiàn)過(guò)面的人說(shuō)職工的收入。
下面一個(gè)很重要：曾租房的地址和房東電話(huà)。作用我就不用說(shuō)了。江山易改呀，要是以前每月按時(shí)交房錢(qián)，很大的可能是他會(huì)繼續(xù)這樣做。反之亦然。
然后家里要住那些人。名字，出生年月。有沒(méi)有寵物，什么名字，什么品種。這點(diǎn)很重要，也是很多人忽略的。如果不限定哪些人，哪些狗貓可以住在這里，后患無(wú)窮。
然后是緊急情況聯(lián)系人，電話(huà)，關(guān)系。
填這個(gè)是因?yàn)樘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，萬(wàn)一哪一天這個(gè)人不交錢(qián)又跟你玩失蹤，開(kāi)來(lái)電顯示不接你的電話(huà)，你可以找到他媽媽?zhuān)绺?。另外你還可以打電話(huà)“托他老板帶個(gè)話(huà)，叫他交一下欠的房錢(qián)”。不要怕他老板生氣，哈哈，老板掛了你的電話(huà)，越生氣越好。
其實(shí)大多數(shù)人都還是會(huì)好好交房錢(qián)的。
然后是面試。其實(shí)面試也不用很正式，可以使他/她來(lái)看房子的時(shí)候。比如他/她信用分?jǐn)?shù)比較低，比如以前曾經(jīng)欠交幾次房租，你可以開(kāi)誠(chéng)布公的問(wèn)是不是有什么特殊情況。這也是一個(gè)機(jī)會(huì)你給他強(qiáng)調(diào)，家里不能住其他的人，房租晚繳要罰款。如果他反映很大，猶豫。你也知道他大概怎么想。
最后你選一個(gè)你滿(mǎn)意的房客。
順便提一下，理想的房客是“以家庭為重的藍(lán)領(lǐng)”。（我覺(jué)得國(guó)內(nèi)可能不是）
年輕學(xué)生不是，好處是學(xué)生一般都會(huì)交錢(qián)，但派隊(duì)醉酒，地毯墻壁冰箱堪憂(yōu)。而且學(xué)生住一年兩年后就要搬走，所以根本不在乎你的房子，院子肯定不會(huì)整理，窗子弄壞了也不會(huì)理睬等等。而且搬走以后你要重新修正，花一筆錢(qián)。租房換住率越低越好。
來(lái)說(shuō)說(shuō)我最后租給的這個(gè)家庭吧。其實(shí)他們的信用記錄也不是最好的，收入也不是最高的，但最后我決定把房子租給他們。
這個(gè)家里有五口人。爸爸媽媽?zhuān)瑑蓚€(gè)在讀小學(xué)的兒子和一個(gè)四，五歲的小女兒。小女兒的小名叫“小猴”，不過(guò)一點(diǎn)也不象名字，不知道為什么他們叫她“小猴”。我和我老公和合伙人把這一家稱(chēng)作“小猴她家”。
這是一家典型的美國(guó)南方藍(lán)領(lǐng)家庭。小猴的媽媽從前作了幾年園藝，現(xiàn)在當(dāng)護(hù)士。小猴的爸爸從前是裝修工人，現(xiàn)在在沃爾瑪上班。小猴的媽媽以前結(jié)果一次婚，后來(lái)離婚了。和前夫有兩個(gè)孩子，就是小猴的兩個(gè)哥哥。他們的信用和收入都還不錯(cuò)，但并不是申請(qǐng)人里最好的，（當(dāng)然他們其實(shí)最符合‘以家庭為重的藍(lán)領(lǐng)家庭’標(biāo)準(zhǔn)）最后決定把房子租給他們的關(guān)鍵因素，其實(shí)是小猴的這兩個(gè)哥哥。小猴媽媽離婚以后，這兩個(gè)孩子判給前夫，一直跟著前夫和前夫后來(lái)的妻子住。但是近幾年小猴的媽媽發(fā)現(xiàn)兩個(gè)孩子受后媽虐待，所以她開(kāi)始打官司想把兩個(gè)孩子接回來(lái)跟她和小猴爸爸住。（小猴爸爸倒是很好的一個(gè)人）。可是法院不把孩子判回給她，因?yàn)樗麄儧](méi)有自己的房子（租得也算，只要是固定住址就可以）。小猴一家三口是跟小猴的外婆一起住的。法院二月底再開(kāi)庭，要是想把孩子接回來(lái)，就必須要找到房子。
所以小猴的爸爸媽媽就很著急得天天找房子。那個(gè)地方找出租房子又比較困難，比我們這個(gè)房子大的即使有他們又租不起。
中間思想斗爭(zhēng)的過(guò)程就不說(shuō)了，小猴的媽媽對(duì)我說(shuō)“就算我求求你了，為了我的兩個(gè)兒子，你把房子租給我們吧”。我的心本來(lái)就很軟，所以后來(lái)比較了他們的背景資料，還是覺(jué)得租給他們。
我們本來(lái)看房日是訂在星期天。當(dāng)天晚上打電話(huà)給“獲勝者”。小猴她家都看了n多遍房了，所以我就說(shuō)，你看房日那天就不用來(lái)了，晚上在家里等電話(huà)吧。那個(gè)星期天下大雪，5點(diǎn)過(guò)的時(shí)候小猴她媽又自覺(jué)地來(lái)了。還帶了她的一個(gè)好朋友。好朋友抱著自己的小女兒，小名“小蟲(chóng)”，是小猴的好朋友。世交呀。
小猴的媽媽進(jìn)來(lái)十分緊張，不知道自己租到房子沒(méi)有。她朋友也很緊張。小蟲(chóng)跟著很緊張。我實(shí)話(huà)跟小猴媽媽說(shuō)“你知道有很多人申請(qǐng)這個(gè)房子，你和你老公的收入不是最高的”（大喘氣）“但是我們考慮你的特殊情況，我也很喜歡你們?nèi)?，所以這個(gè)房子租給你了”。小猴的媽媽突然沖上來(lái)，連問(wèn)好多遍“真的嗎？真的嗎？真的嗎？”一把抱住我，勒的我都快喘不過(guò)氣來(lái)了?！吧系垩剑系垩?，我不敢相信呀，真是太好了。”然后她的朋友也來(lái)抱她，她們抱在一起，又笑又跳，過(guò)了一小下，小猴媽媽竟然抹起眼淚來(lái)，她跟我說(shuō)了一句“我比中了一百萬(wàn)大獎(jiǎng)都高興?！焙髞?lái)把眼淚擦了，給她老公打電話(huà)報(bào)喜，她老公立刻興沖沖的帶著小猴一起來(lái)簽合同。兩個(gè)人在門(mén)口熱情擁吻。
其實(shí)說(shuō)句老實(shí)話(huà)，我到現(xiàn)在都還不能理解她為什么那么高興。我可以理解她很高興，但是我理解不到她為什么高興到那種程度。我不會(huì)寫(xiě)東西，沒(méi)法寫(xiě)出她當(dāng)時(shí)的樣子。我當(dāng)時(shí)都傻了。為了趕在看房日之前把房子裝完，我們頭天晚上弄到凌晨四點(diǎn)過(guò)，所以撐到這個(gè)時(shí)候我腦子都有點(diǎn)發(fā)僵了。她突然這么一高興我都傻在那里了。但是反正當(dāng)時(shí)我覺(jué)得，把這一家子弄得這么高興我也值了。
這家人當(dāng)天晚上就搬進(jìn)來(lái)了。二月底開(kāi)庭，兩個(gè)孩子判給了他們?，F(xiàn)在全家團(tuán)圓，兩個(gè)小學(xué)生在后院弄了一個(gè)小小的科學(xué)園地做自然課觀察作業(yè)。小猴媽媽從她從前園藝?yán)习迥抢镆嗣赓M(fèi)草皮，把前院里本來(lái)光禿禿的地都弄成了草坪。小猴媽媽已經(jīng)聯(lián)系了房子旁邊的小學(xué)，下學(xué)期兩個(gè)兒子轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)上學(xué)。
那么，作為第一筆無(wú)本交易，我們賺了多少錢(qián)呢？
如果我告訴你，其實(shí)這里面沒(méi)得錢(qián)賺，你的下巴是不是要掉下來(lái)了。哈哈
是的，沒(méi)有什么利潤(rùn)。我，我老公和合伙人在做這一筆交易以前也猶豫了好久。最后我們決定做，原因也很簡(jiǎn)單，先要干起來(lái)，隔岸觀火學(xué)不到東西。這筆交易的明細(xì)：
投入資金：0
月租金收入：$855
月供： -$718 （30年，6.5%)
空置率： 0%
房稅/保險(xiǎn)： 0 （第一年的房稅和保險(xiǎn)包括在交接費(fèi)里）
維修賒賬卡月付：-$35
月收入：$100
年收入：$1200
投資回報(bào)率：？
有的人說(shuō)房子里面有資產(chǎn)，以后要漲價(jià)之類(lèi)的，我覺(jué)得那些都交給以后來(lái)說(shuō)。我樂(lè)于說(shuō)著里面沒(méi)有什么利潤(rùn)。但是有很虛的一些價(jià)值，經(jīng)驗(yàn)，信心，從此以后貸款給我們的貸款人，省略號(hào)。沒(méi)有第一單就沒(méi)有第二單嘛。第二單賺到的就不是這個(gè)數(shù)字嘍。呵呵。
大家來(lái)討論一下，如果是你，你做不做這樣的第一筆生意。大家各抒己見(jiàn)。我等著看熱鬧哈。等看完了再寫(xiě)我的第二單。
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